Nachdem der Mieter einer Wohnung verstorben ist, kommen ganz unterschiedliche gesetzliche Vorschriften zur Anwendung.
Zunächst ist es von Belang, ob nur der Verstorbene oder aber noch andere Personen im Mietvertrag aufgeführt sind. Angehörige verlieren im Todesfall des Hauptmieters nicht ihre Wohnung, können also darin verbleiben, denn das Mietverhältnis wird dann automatisch mit den Angehörigen weitergeführt. Im Haushalt lebende Kinder aber auch der Ehepartner oder Lebensgefährte haben also das Recht, in den Mietvertrag einzutreten, so sieht es das Gesetz vor. Wenn Angehörige mit im Mietvertrag gestanden haben, so haben diese nach dem Tod des Hauptmieters ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Das Mietverhältnis kann also aufgrund des Todesfalls außerordentlich gekündigt werden, wenn die Angehörigen nicht mehr in der Wohnung verbleiben möchten. Allerdings sollten die Hinterbliebenen nach dem Eintritt des Todesfalls darauf achten, von ihrem Sonderkündigungsrecht innerhalb von vier Wochen Gebrauch zu machen. Wird diese Frist versäumt, kann der Vermieter darauf bestehen, das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen fortzusetzen.
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht im Todesfall eines Mieters gilt auch nur für die eventuell vorhandenen Hinterbliebenen, nicht jedoch für den Vermieter. Der Vermieter kann also den Hinterbliebenen nicht einfach die Wohnung kündigen, nur weil der Hauptmieter verstorben ist. Für den Fall, dass keine andere Person den Mietvertrag übernehmen möchte oder der Mieter alleine in der Wohnung gelebt hat, geht das Mietverhältnis automatisch auf die Erben über und zwar in der gesetzlich geregelten Erbfolge. Die Wohnung muss dann übernommen werden mit sämtlichen Rechten und Pflichten, also beispielsweise Mietzahlungen oder Übernahme von Schönheitsreparaturen. Die Mietwohnung bzw. der Mietvertrag sind also grundsätzlich vererbbar, doch dieses Erbe kann natürlich auch ausgeschlagen, also verweigert werden. Die betroffenen Personen sollten dies innerhalb einer Frist von drei Monaten schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären.
Um sich von sämtlichen Pflichten aus einem Mietvertrag entbinden zu lassen, kann aber auch das örtliche Nachlassgericht eingeschaltet werden. Innerhalb einer gesetzlich eingeräumten Frist von sechs Wochenkann dort die Ausschlagung des Erbes, also des Mietverhältnisses, beantragt werden. Mit diesem Schritt, der wohl überlegt sein sollte, verwirken Angehörige aber dann auch das Recht, beispielsweise persönliche Erinnerungsstücke aus der Wohnung des Verstorbenen entnehmen zu dürfen. Können nach dem Tod eines Mieters keine Erben ermittelt werden, so gehen nicht nur die Pflichten aus einem Mietvertrag, sondern auch ein eventuell bestehender Nachlass komplett an den Staat über.
Es kommt beim Tod eines Mieters immer wieder vor, dass der Nachlass überschuldet ist. Der Vermieter bleibt dann in einem solchen Fall auf sämtlichen Kosten und Forderungen sitzen, es sei denn, es können Erben ermittelt werden, welche dann zur Kostenübernahme verpflichtet werden können. Falls Mieter den Vertrag des Verstorbenen fortsetzen möchten, können Vermieter dies nur verhindern, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Darunter zählen beispielsweise Störungen des Hausfriedens, Zahlungsverzögerungen oder die Anmeldung von Eigenbedarf. Gemäß § 1967 des Bürgerlichen Gesetzbuches haften Erben, falls vorhanden, für sämtliche Verpflichtungen, welche aus einem Mieter-Vertragsverhältnis entstehen. Lässt der Vermieter die Wohnung räumen, müssen die Erben auch für diese Kosten in vollem Umfange aufkommen. Falls der Nachlass verschuldet sein sollte oder kein Erbe vorhanden ist, wird die Wohnung des Verstorbenen auf Antrag beim Nachlassgericht dem Vermieter zur Räumung freigegeben. Erst dann darf der Vermieter auf seine Kosten die Wohnung räumen lassen.
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